こちらのサイトは、一室で孤独死をしてしまった訳アリ物件に着目したコンテンツを用意しました。
これは孤独死物件と呼ばれる不動産の売却について解説しているもので、このような不動産は発見したタイミングで買取の行方を大きく左右するのでそのポイントを押さえることが大切です。
また、孤独死の不動産として認定されるポイントや専門業者を選ぶときの方法および注意点などにも触れているので、万が一のことを考えて知識向上に役立てることをおすすめします。
孤独死物件は発見タイミングで買取の行方を大きく左右するためポイントを押さえる
孤独死が事故物件になるのか否か、相続の中では最も悩ましい問題といいます。
例えば、死去したのが夏なのかそれとも冬場なのか、死去してからどのくらい日数が経過しているのか、発見タイミングでも孤独死物件の判断判断基準は変わります。
それぞれの状況は異なるものの、孤独死物件は購入する側にとって嫌悪感を抱くことには変わりないので、孤独死物件は事故物件として考えるのが一般的です。
仮に、孤独死が起きた不動産を相続してから売却するときには、必ず告知しなければなりませんが、一般的な不動産会社などでは買取して貰えないことも少なくありません。
そのため、孤独死物件などの事故物件は訳アリ不動産を専門にしている買取業者に依頼することが大切です。
孤独死物件の買取が進む現代社会の背景とは
孤独死物件の買取が増加している背景には、日本人口の高齢化と高齢者の単身世帯が増加しているという現実が存在します。
特に高齢者がひとり暮らしで生活している場合は、その物件が孤独死物件となる可能性は高いと言えるでしょう。
この場合、老衰などで死亡し遺体の発見が早かったという場合は、「心理的瑕疵」を免れることもあります。
ですが、遺体の発見が遅れたという場合や、損傷が激しい場合は「心理的瑕疵」があるとされ、事故物件となるのです。
こうした判断は不動産に精通している鑑定士が詳しいので、あらかじめ価値を算出してもらうと便利です。
孤独死物件となると買取価格は期待出来ないのでは。
そう考える方がほとんどでしょう。
ですが、これだけ孤独死という言葉が浸透している世の中となると「それほど気にしない」という方も増えているのです。
背景にはこうした孤独死が増え、なおかつその原因が老衰といった自然死であれば抵抗が少ない、と考えられている傾向が見られます。
事故物件買取業者に相談し、「心理的瑕疵」がそれほどひどくない状況であれば、あまり価値を落とすことなく売買を進めることが出来ます。
ただし、告知事項として部屋の背景を説明する義務は生じるので、素直に事実を伝えることが大切です。
孤独死物件は事故物件になるケースとならないケースがある
近年、高齢化社会の進行に伴って孤独死する高齢者が増えていますが、孤独死物件は一般的には事故物件に該当します。
事故物件とは、自殺や殺人、事故などで人が亡くなった住宅のことで、心理的瑕疵（かし）があるかどうかで判断されます。
これは、不動産契約において借主・買主が心理的な抵抗を感じる恐れがある要因のことです。その物件で人が死亡していない場合でも、近隣で事故や事件があった場合や、近隣に火葬場や刑務所、墓地などの嫌悪施設がある場合は心理的瑕疵があると判断されます。
孤独死物件の場合、人が死亡しているため心理的瑕疵があると判断されることが多いのですが、一方で孤独死でも病気や老衰などの事件性がない自然死であり、亡くなってから早期に発見された場合は心理的な瑕疵はないと判断されるのが一般的です。
なお、心理的瑕疵がある物件を売却する際は、売主は買主にその旨を告知する義務があります。孤独死の場合、死亡から発見までの期間がどの程度だと心理的瑕疵があると判断されるかが明確に決まっていないため、孤独死物件を売却する際は不動産会社と十分に相談しておくことが大切です。
孤独死物件を売却する際は基本的に特殊清掃が必要
孤独死物件は、一般的な物件と同様の流れで売却できますが、通常の物件とは異なり事前に特殊清掃が必要です。これは、特殊な薬剤や消臭剤などを用いて、一般的なハウスクリーニングでは取り除けない臭いや汚れなどを除去することを指します。
故人が亡くなってから早い段階で発見できた場合は臭いや汚れはほとんどないため、通常のハウスクリーニングでも問題ないケースはありますが、発見が遅れた場合は遺体の腐敗によって建物に臭いや汚れが染み付いている可能性が高いです。
臭いや汚れが付着したままの状態では孤独死物件を売却することはできないため、亡くなってから発見までが送れた場合は特殊清掃を行わなければなりませんが、費用は一般的なハウスクリーニングよりも高くなるので注意が必要です。一般的には、ワンルームであれば3～10万円ほど、1K～1LDKであれば10～30万円ほど、2K～2LDKであれば15～50万円ほどが目安となります。
なお、業者によっては清掃だけでなく、遺品整理も請け負っていることもあるので、故人の遺品を整理する時間がないという場合はこのような業者を利用すると良いでしょう。
孤独死物件の売却価格は低くなることがある
老衰や持病のために不動産の持ち主が室内で亡くなった場合、孤独死物件として売却価格が低くなってしまうことがありますので注意が必要です。
国土交通省のガイドラインによれば、こうした孤独死物件は特に異常な理由による死亡とは認められませんので、不動産売却にあたっても買主への告知義務はないとされています。
たとえ任意で告知をしたとしても、室内が清潔な状態に保たれているのであれば、一般的な市場価格と同等の価格で引き取られるケースはそれほどまれではありません。
しかし孤独死があってから発見が相当に遅れてた場合には、室内に腐敗臭が付着してとれなくなってしまったり、遺体からの浸出物で畳やフローリングなどが汚損されてしまったりすることがあります。もちろんこのようなケースはそのままの状態で売却することは難しいといえます。
したがって特殊清掃を依頼して最低限のケアをした上で売却となりますが、完全に痕跡を払拭することは困難なため、その売却価格は市場価格の半分とはいわないまでも、3割から4割減となってしまうのがふつうです。
孤独死物件はリフォームして付加価値を与える
近年の高齢化に伴って、孤独死する高齢者も増えています。このような孤独死物件は賃貸でも家でも、事故物件です。
オーナーのリスクとして、自己物件に入居者がいなくなるということがあります。孤独死物件は特にイメージが悪いので、こうした事態を防ぐことが必要です。
入居者審査でなるべく高齢者を入れない、近隣に家族がいない場合は思い切って断るようにします。十分供養をしてから、リフォームをすると付加価値が加わり良い対策です。貸し出す時に家賃を下げてしまうと、かえって事故物件だと調べられる可能性があります。
それよりきれいにリフォームした方が入居者には好評です。オーナーはいつでも事故物件の可能性はゼロではないと知っておくようにします。
事故物件に明確な定義はありませんが、孤独死や自殺者を出さないために地域との交流を密にしておくと良いです。
事故物件の両隣の部屋の改装も一緒にするようにすると、入居者に不安を与えません。
孤独死物件の告知義務は3年でクリアします
不動産経営をしていると、孤独死物件が発生することがあります。
孤独死物件は通常は長期間放置された孤独死として事故物件扱いですが、すぐに遺体が発見された場合でも自殺による孤独死は心理的瑕疵に該当するため事故物件になり、部屋でなくとも貸家の庭で自殺した場合も同様です。
加えて孤独死がニュースで取りあげられやすい現代では、死後数日で発見された自然死であっても、マスコミの影響力で悲惨な孤独死のイメージがついた場合は、心理的瑕疵に該当するため事故物件となります。
事故物件なので売ったり貸したりする場合は、売主及び貸主はそれが心理的瑕疵のある物件だと相手に告知する義務が発生し、いくら特殊清掃業者などでクリーニングをしてもこの義務からは逃れられません。
ただし令和3年10月に国土交通省から発表された人の死の告知に関するガイドラインでは、告知義務は3年までと定められたので、3年を過ぎれば孤独死物件の告知義務は消えます。